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리스크시대!!! 이제는 리스크 관리가 화두!!!

윤현종 박사 | 기사입력 2014/11/26 [18:20]

리스크시대!!! 이제는 리스크 관리가 화두!!!

윤현종 박사 | 입력 : 2014/11/26 [18:20]

세계10위권의 경제강국이 되었다고 자화자찬하던 우리나라는 세월호 침몰사건과 그것을 수습하는 과정에서 세계 여러 나라들로 부터 후진국보다 못하다는 질책을 받고 있다. 왜 이렇게 되었을까? 원인은 여러 가지가 있을 수 있을 수 있겠지만 근본적인 원인이 무엇인가에 대해 고민해 보아야 할 것이다.

 

이제 우리사회의 패러다임이 바뀌어야 할 시점인 것 같다. 많이 늦었지만 이제부터라도 시작해야 한다. 이제는 목표만 달성하면 된다는 ‘성장지상주의’에서 벗어나 절차와 과정을 중시하고 ‘리스크 관리’를 중시하는 시대로 바뀌어야 한다. 정부뿐만이 아니라 온 국민이 기본과 원칙을 중시하는 풍토가 조성되어야 한다. 매뉴얼보다 안전, 리스크 관리에 대한 문화적 역량을 키워야 한다. 시간이 걸리겠지만 지금 즉시 착수하지 않으면 우리사회는 형태를 달리하여 세월호 침몰사고과 같은 대형사고를 지속적으로 당하게 될 것이다.

 

▲  윤현종 박사 ㈜부동산거래안전연구소 대표

언제부터인가 우리는 경제활동과 관련하여 Risk(위험)란 단어를 자주 접하고 있고 큰 느낌 없이 사용하고 있다. 본래 Risk라는 용어는 17세기 스페인의 항해술 용어에서 처음 나와 1950년대 미국 보험업계에서 체계적으로 사용하기 시작하였다.

 

 1986년 독일에서 출판된 울리히 벡의 ‘위험사회’는 20세가 말에 유럽인이 쓴 사회분석서들 중에서 가장 영향력 있는 저서에 속한다. 울리히 벡은 근대화는 급속한 경제성장을 가져다준 반면에 수많은 부작용을 초래하고 있다고 보았다. 이로 인해 위험은 무작위적이거나 우발적인 것이 아니라 고도로 구조화된 것이며 근대화의 내재적 결함에 의한 것이라고 보았다. 울리히 벡은 위험사회를 기회와 위기가 동시에 존재하는 이중적이고 복합적인 사회로 보았다. 산업사회의 결과로서 인류의 종말을 초래할 만한 재앙의 위험이 발생하지만, 이 위험의 노출과 위험에 대한 인식이 산업사회의 내재적 한계를 깨닫고 새로운 근대화로 나아가는 기회로도 작용할 수 있다는 것이다.

 

현대를 살아가는 우리에게는 어떤 위험이 있을까? 우선적으로 테러를 비롯한 폭력, 에너지대란, 전산장애, 해킹위협, 유전자변형 농산물, 기후대란, 자연재해, 전염병 등을 들 수 있겠다. 또한 2008년 미국의 서브프라임모기지사태 이후 미국을 비롯한 세계경제는 더블딥 상황에 대한 리스크에 봉착해 있다. 미국의 재정적자 및 연방정부부채 문제는 자력으로 해결하기 힘든 상황에 처해 있다.

 

로버트 위더머 외 2인 공저 ‘After Shock’에서는 달러화의 붕괴는 필연적이고 미국 연방정부는 모라토리엄을 선언할 수밖에 없으며 일시적인 금본위제의 과도기를 거쳐 제3화폐의 등장을 기점으로 세계경제는 안정을 되찾을 것으로 보고 있다. 잠시 안정적인 모습을 보이고 있으나 유럽연합은 근복적인 문제를 해결할 리더쉽의 부재와 위기국의 도덕적 해이로 언제든 다시 유로화붕괴 위기에 직면할 수 있고, 중국경제는 최근 현저해지는 경제성장율 둔화, 지방부채 문제, 부동산버블 문제, 그림자금융 문제 등으로 중국발 세계금융위기론 의 대상마저 되고 있다. 일본은 ‘아베노믹스’에 기대를 걸고 발버둥치고 있으나 고질적인 정부부채 문제, 경상수지 악화에다 지진으로 인한 핵오염 문제 등으로 치명타를 입고 심각한 경제위기상황으로 달려가고 있다.

 

전술한 세계경제 침체 리스크는 대외의존도가 높은 한국에게는 치명적인 경제의 대외 리스크들이다. 한국의 대내적 경제리스크는 우선 외환(달러)보유부터 살펴볼 필요가 있다. 한국은행이 발표한 2014년 1월 외환보유액은 3,483억 달러다. 그러나 표면상의 액수만 보고 안심하기에는 문제가 있다.

 

이 중 1년 만기 단기외채가 약 1500억달러, 즉시 회수하기 어려운 미국국채와 모기지채권이 약 800억달러나 될 것으로 추정된다. 이런저런 이유로 가용 가능한 달러는 1000억 달러 정도밖에 되지 않을 것으로 추정된다. 부동산버블 문제도 심각하다.

 

2009년 통계청자료를 기준으로 보면 전국 부동산 총액은 토지자산 3,464억원, 유형고정자산 2,558억원 등 총 6,089억원으로 GDP대비 6.3배에 달해 G20 주요국보다 월등히 높은 것은 물론이고 일본의 부동산버블 붕괴 당시의 5.7배보다 높았다. 가계소득 대비 주택가격 비율은 서울이 13배로 LA 11.2배, 뉴욕 7.9배, 런던 6.9배보다 훨씬 높았다. 현재 부동산 가격이 하향 조정된 듯 보이나 아직 정상화 되었다고 볼 수 없고, 그럴 가능성은 적지만 정부의 전방위적인 부동산 부양정책으로 다시 부동산 버블이 최고인 상태를 회복하여 유지된다면 급격한 버블붕괴를 통한 경제붕괴가 앞당겨질 것이다.

 

1000조원을 넘어선 가계부채 문제는 심각하다. 특히 최근 급속히 증가한 가계부채는 부동산 구입을 통한 담보대출이 아니라 생활비, 점포운영비 등으로 인한 이자율 높은 제2금융권 후순위 추가담보이거나 사채성 대출이다. 만일 급여자들의 가처분소득이 늘어나지 않거나 영세자영업자들의 수익구조 악화가 지속될 경우 어렵게 버티던 대출자들은 점점 더 한계상황으로 몰릴 것이다. 세계경제 침체가 지속되어 대외의존도가 높은 우리 경제가 더욱 어려워지고 가계경제가 어려워지면 대출자들은 이자와 원금 상환을 포기할 수 있고, 이것이 도미노 상황으로 가기라도 한다면 우리 경제는 매우 큰 붕괴 Risk에 봉착하게 될 것이다. 구조적으로 한계상황에 도달해 있는 한국경제에 남북경협을 통한 활로 개척이 시급한 이유이다.

 

이러한 위기국면이 지속되고 있는 현재의 부동산 투자시장은 리스크가 계속 증대되고 있다. 비즈니스 리스크, 금리변동 리스크, 외환 리스크, 금융시스템 리스크, 금융신용 리스크, 부동산거래의 불안전성 리스크 등으로 점점 더 부동산투자 수익이 리스크에 노출되고 있다. 부동산 관련 리스크는 이외에도 건설공사 리스크, 개발사업 리스크 등 여러 중요한 리스크가 있으나 무엇보다 우선적으로 검토되어야 할 리스크는 거래량이 많은 ‘사인간 거래’부문이라고 볼 수 있겠다.

 

사인간 거래는 크게 매입거래단계, 보유단계, 매도거래단계로 세단계로 나누어 살펴볼 수 있는데, 요즘과 같은 거래침체기에는 매도거래 희망자가 필요할 때 매도하지 못하여 발생하는 유통사고 리스크가 중요한 문제로 등장하고 있다. 유통사고는 부동산 버블 형성시기에 양도차익을 목적으로 무리하게 투자한 경우에 많이 발생한다. 이러한 리스크를 회피하려면 매입거래단계에서 첫 번째로 검토하는 매입의사결정에 있어 현실을 고려한 신중한 접근이 있어야 한다. 부동산 투자가 사두면 오르는 대세상승기 시절과 달리 사실상 매입과 매도가 종합적으로 고려된 투자가 이루어져야만 한다.

 

특히 매도시기에 대한 판단이 매입 시부터 계획되어 있어야 한다는 것이다. 또한 양도세 리스크, 하자담보책인 리스크, 기타 사후처리 리스크 등이 부동산 매도거래단계에서 함께 검토되어야할 리스크들이다. 일반 투자자 입장에서는 결코 쉽지 않은 부분이다. 게다가 투자수익율이 과거보다 현저히 낮아졌기 때문에 보유단계에서 시설 리스크, 임차인 리스크, 세금 리스크, 재무 리스크, 인력관리 리스크 등에 대하여 철저히 회피하지 못한다면 매도 시에 최종적인 수익률에서 별다른 이익을 내지 못하는 가격에서 매도해야 하는 경우도 있을 것이다. 이러한 측면들 때문에 부동산 투자는 매입거래단계부터 보유단계와 매도거래단계까지를 총괄하는 Total Risk Management가 필요한 시대가 도래했다고 볼 수 있겠다.

 

부동산 매입거래단계의 주요 리스크는 특별히 국내에서 최초로 정립된 ‘부동산 거래 6단계 23리스크요인’을 중심으로 살펴보기로 한다.

<부동산 거래 6단계와 23리스크요인의 종합위험도 및 중요도>

영향요인

세부요인

항목

종합위험도

항목

중요도

의사결정 및

의뢰 단계

0.453

매수목적 불명확성

0.163

매도의뢰인 물건하자 비공개

0.812

직거래시장

0.547

중개거래정보망

0.378

계약 체결 전

분석‧확인 단계

0.822

면적, 용도 등 기본적 사항

0.430

근저당 등 제한권리

0.981

임차권 등 미공시 권리 및 시설

0.162

상태, 설비 등 물리적 조건

0.327

계약서 작성 단계

0.833

소유권 및 매도매수권한

0.640

대리권

0.981

경제적 조건

0.162

계약서작성 부수사항

0.104

계약이행 단계

0.654

해약금계약 계약해제

0.432

위약금계약 계약해제

0.901

조건부계약 불이행 계약해제

0.268

중도금 관련 사항

0.161

계약이행 완료 단계

0.650

동시이행

0.965

매매대금 횡령 및 편취

0.403

공과금 등 비용정산

0.129

부속서류 전달

0.080

계약이행 완료 후 단계

0.417

양도세

0.824

하자담보책임

0.381

사후처리

 

윤현종 박사의 학위논문에서는 부동산 거래를 의사결정 및 의뢰 단계(1단계), 계약체결전 분석·확인 단계(2단계), 계약서 작성 단계(3단계), 계약이행 단계(4단계), 계약이행완료 단계(5단계), 계약이행완료 후 단계(6단계)로 나누고 각 단계별로 중요 리스크요인 4개씩을 추출하여 그 종합위험도를 수치화하였다.

 

윤박사는 실제 부동산 거래사고 1000여개를 분석하여 분류했고 전문가들의 설문을 통하여 확정하고 그 확정된 요인들을 통계프로그램을 통하여 중요도와 종합위험도를 수치화하였기 때문에 향후 나오는 부동산 거래사고 예방대책에 대하여 하나의 준거점이 되기를 바라면서 부동산 거래 Risk를 줄이는데 큰 기여를 할 것으로 기대하고 있다.

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